第二家園申請放寬正面 產業領域具上漲空間

“別小看針對外國買家的4%固定印花稅，這可能導致每間售價110萬令吉以上的房產印花稅增加63%，可能嚇退外國買家。”

儘管如此，分析員認同放寬第二家園申請條件仍有利於國內產業租賃和需求。

“我們認為，調升印花稅不會對整體房地產需求產生重大影響，主要原因有3個。”

原因一是外國買家佔本地房產總交易的比例少過10％，意即後勁不大。此外，馬幣貶值，使到大馬的房地產比鄰國相對便宜。

“還有一點很有利的是，4%的印花稅稅率，仍遠低於鄰國新加坡高達60%的印花稅稅率。”

霹設高科技工業區可促進周遭產業

分析員感到意外的是，政府提到計劃在霹靂北部吉輦開設高科技工業區，由於電子電器行業蓬勃發展，這一舉措應該能鼓勵周遭的產業市場增長。

興業指出，綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）和恒大置地（TAMBUN,5191,主板產業組）就是在威省南部擁有發展項目。

“此外，預計在未來一兩年，其他開發商也將在周邊地區探索土地庫。”

銷售協議門檻降鼓勵高樓翻新

財案還有另一項關於房產的宣佈，即為了促進分層地契產業重建計劃，整棟銷售的協議門檻將降低。分析員認為這會是發展商的動力。

興業預計，協議門檻將從原本的100%降低。而新的比例應該會與國際慣例一致，主要是為了鼓勵高樓翻新。

“例如在新加坡，樓齡不足10年的物業重建，獲得90%業者批准即可，而樓齡10年或以上的，批准門檻為80%。”

分析員解釋，這樣複雜程度就會減少，發展商不必過度耗時談判。否則，大多數發展商寧願買未開發過的土地，而不是重新開發舊房產。

3因素驅動房市銷售

展望2023年年末和2024年，興業銀行研究認為，房市銷售有3個主要驅動因素。

“第一個驅動力是疫情後被壓抑的需求在散發，其二是市場對工業地產的需求不斷增長，這對房市有正面溢出效應，表明新的私人投資呈上升趨勢。”

至於第三項，分析員認為是基礎設施開發，包括柔新捷運系統（RTS）、捷運3號線（MRT 3）以及馬新高鐵（HSR）計劃。

興業因此維持對產業領域的“增持”評級，並指出，儘管最近產業股看起來漲得激烈，但他們認為近期股價回升只是“正常化”的價值重估。這意味著產業股仍有上漲空間。

“過去幾年市場擔憂房地產過剩，產業股也受到嚴重壓力，然而這種情況在2021年底已開始緩解。”

分析員指出，政府的激勵措施，對房地產行業產生正面效應，並且能實現更多高影響力的投資。

“各種基礎設施發展和投資湧入是催化劑。況且，大馬第二家園計劃申請條件放寬後，應會繼續推動房地產銷售增長。”

除了上述因素，分析員指出，即使在疫情期間和2022年高通脹環境下，房地產銷售仍然強勁。

今年銷售額或達200億

“2023年上半年房地產銷售總額已達到100億令吉。年度銷售額可能達200億令吉，這會超過2014年的水平。”

分析員還解釋，近期產業股價雖有所回升，但當前估值仍低於歷史均值，比重估淨資產值（RNAV）折讓約60%，並且比2015至2018年行業估值折讓40至50%，當時的房地產年每年銷售額達到160至170億令吉。

“由此可見，房地產銷售行情健康且不斷改善。產業股評級應進一步重新調整至高於歷史平均水平，即與2014至2017年的估值相當。”

興業的首選股仍然是UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）、雙威（SUNWAY,5211,主板工業產品服務組）和IOI置業（IOIPG,5249,主板產業組）。

分析員補充，這個領域的主要下行風險是政治意外動盪以及馬幣貶值比預期嚴重。

與此同時，綜合分析，馬銀行表示，以平常心正面看待2024年預算案的房地產措施，評級仍是“中和”。

馬銀行建議“買入”森產業（SIMEPROP,5288,主板產業組）和實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組） ，並依然青睞涉及工業園區項目的開發商。