第二家园申请放宽正面 产业领域具上涨空间

“别小看针对外国买家的4%固定印花税，这可能导致每间售价110万令吉以上的房产印花税增加63%，可能吓退外国买家。”

尽管如此，分析员认同放宽第二家园申请条件仍有利于国内产业租赁和需求。

“我们认为，调升印花税不会对整体房地产需求产生重大影响，主要原因有3个。”

原因一是外国买家占本地房产总交易的比例少过10％，意即后劲不大。此外，马币贬值，使到大马的房地产比邻国相对便宜。

“还有一点很有利的是，4%的印花税税率，仍远低于邻国新加坡高达60%的印花税税率。”

霹设高科技工业区可促进周遭产业

分析员感到意外的是，政府提到计划在霹雳北部吉辇开设高科技工业区，由于电子电器行业蓬勃发展，这一举措应该能鼓励周遭的产业市场增长。

兴业指出，绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）和恒大置地（TAMBUN,5191,主板产业组）就是在威省南部拥有发展项目。

“此外，预计在未来一两年，其他开发商也将在周边地区探索土地库。”

销售协议门槛降鼓励高楼翻新

财案还有另一项关于房产的宣布，即为了促进分层地契产业重建计划，整栋销售的协议门槛将降低。分析员认为这会是发展商的动力。

兴业预计，协议门槛将从原本的100%降低。而新的比例应该会与国际惯例一致，主要是为了鼓励高楼翻新。

“例如在新加坡，楼龄不足10年的物业重建，获得90%业者批准即可，而楼龄10年或以上的，批准门槛为80%。”

分析员解释，这样复杂程度就会减少，发展商不必过度耗时谈判。否则，大多数发展商宁愿买未开发过的土地，而不是重新开发旧房产。

3因素驱动房市销售

展望2023年年末和2024年，兴业银行研究认为，房市销售有3个主要驱动因素。

“第一个驱动力是疫情后被压抑的需求在散发，其二是市场对工业地产的需求不断增长，这对房市有正面溢出效应，表明新的私人投资呈上升趋势。”

至于第三项，分析员认为是基础设施开发，包括柔新捷运系统（RTS）、捷运3号线（MRT 3）以及马新高铁（HSR）计划。

兴业因此维持对产业领域的“增持”评级，并指出，尽管最近产业股看起来涨得激烈，但他们认为近期股价回升只是“正常化”的价值重估。这意味着产业股仍有上涨空间。

“过去几年市场担忧房地产过剩，产业股也受到严重压力，然而这种情况在2021年底已开始缓解。”

分析员指出，政府的激励措施，对房地产行业产生正面效应，并且能实现更多高影响力的投资。

“各种基础设施发展和投资涌入是催化剂。况且，大马第二家园计划申请条件放宽后，应会继续推动房地产销售增长。”

除了上述因素，分析员指出，即使在疫情期间和2022年高通胀环境下，房地产销售仍然强劲。

今年销售额或达200亿

“2023年上半年房地产销售总额已达到100亿令吉。年度销售额可能达200亿令吉，这会超过2014年的水平。”

分析员还解释，近期产业股价虽有所回升，但当前估值仍低于历史均值，比重估净资产值（RNAV）折让约60%，并且比2015至2018年行业估值折让40至50%，当时的房地产年每年销售额达到160至170亿令吉。

“由此可见，房地产销售行情健康且不断改善。产业股评级应进一步重新调整至高于历史平均水平，即与2014至2017年的估值相当。”

兴业的首选股仍然是UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）、双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）和IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）。

分析员补充，这个领域的主要下行风险是政治意外动荡以及马币贬值比预期严重。

与此同时，综合分析，马银行表示，以平常心正面看待2024年预算案的房地产措施，评级仍是“中和”。

马银行建议“买入”森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）和实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组） ，并依然青睐涉及工业园区项目的开发商。